Подводные камни Жилищного кодекса
Когда шла подготовка к принятию нового Жилищного кодекса, многие политики и эксперты говорили о том, что он несет в себе огромный конфликтный потенциал.
 
«Жилищному Кодексу нужно все-таки более человеческое лицо придать - чтобы у нас все-таки вспоминали и статью Конституции о том, что РФ это социальное государство. И о том, что не могут приниматься в РФ законы, отменяющие или умаляющие права граждан. Знаете, я очень эти статьи люблю, они очень уместны. Когда читаешь некоторые разделы Жилищного кодекса, и удивляешься, что раньше у тебя право было, а теперь этого права нет. И ты оказался незащищенным», -  утверждала один из главных оппонентов нового ЖК, депутат Государственной Думы РФ Галина Хованская.
 
Как делают бомжами
 
Как известно, претензии высказывались ко многим аспектам нового документа, но, вне всякого сомнения, самым неоднозначным является тот, который позволит превращать вполне законопослушных и исправно выплачивающих квартплату граждан в бомжей. Речь идет о положении так называемых «бывших членах семьи».
 
Вот что говорит об этом Галина Хованская: «Эту статью очень быстро стали осваивать недобросовестные родственники - это статья - запомните ее номер - 31. По этой статье можно несовершеннолетнего ребенка и престарелых родителей собственнику квартиры выселить на улицу. Это даже не тот случай, когда вы не платите за жилое помещение и коммунальные услуги, и вас выселяют, но гуманно, по нормам общежития, вам что-то предоставляют все-таки. А в данном случае идет процесс, и вас выселяют на улицу - даже если наш самый гуманный суд в мире сказал, что право пользования за этим ребенком нужно сохранить до совершеннолетия. На следующий день после вступления в силу решения суда, собственник может наплевать на это решение, и продать квартиру, и все с вещами - на выход. То есть, в данном случае я считаю, что все противоречия внутри самого кодекса: как же так - не исполнить решение, вступившее в законную силу? Что делать судебному исполнителю, приставу, какое решение выполнять? Одно решение - сохранить право пользования. А другое, по иску нового собственника - немедленно выселить. Как? И знаете, к каким трагедиям жутким это сейчас приводит?»
 
К сожалению, за примерами далеко ходить не приходится. Одна из таких трагедий разворачивается сегодня в Москве.
 
Жила в Теплом Стане большая дружная, абсолютно благополучная, семья Зиминых – супруги Павел и Татьяна и трое их малолетних детей (младшему – один год). И вот сегодня, в самое ближайшее время, все они рискуют оказаться на улице – в самом прямом смысле.
 
Сегодняшняя чудовищная ситуация возникла и складывалась не сразу. Раньше, в трехкомнатной квартире, за которую сегодня идет сражение, жили Павел Зимин, его сестра Полина и их мать (она являлась владельцем квартиры). В 1994 году мать решила переселиться на дачу, в престижном месте Подмосковья - Загорянке, и Павел, перестроив садовый домик, превратил его во вполне приличный капитальный двухэтажный дом со всеми удобствами (газом, холодной и горячей водой и даже городским телефоном). После того, как мать перебралась за город, он, по сути, остался в квартире один – сестра жила у своего очередного бойфренда.
 
В 1999 году он женился, а вскоре у них родился сын, спустя два года – дочь, а в 2007 году – третий сын.
 
Супругу Павла – Татьяну, приехавшую из Украины (ее отец военный, семья кочевала по всему СССР, но увольнение со службы застало его именно в этой республике) и их детей, мать прописала в своей квартире. Отношения поначалу складывались вполне благоприятные. Более того, была принята договоренность, согласно которой квартира остается Павлу и его семье, а он в свою очередь вкладывает деньги в дом матери, который впоследствии перешел его сестре.
 
В 2002 трагически погибли родители Татьяны. Их дом на Украине она продала, и вырученные деньги были также вложены в загородный дом матери Павла - Людмилы Львовны.
 
Следует отметить, что все эти «взаиморасчеты» никак не фиксировались юридически. Какие могут быть расписки – родня ведь! Павел и Татьяна считали, что, отстроив, по сути, заново загородный дом его матери и сестре, обеспечив их жильем, они стали полноправными владельцами квартиры (не в юридическом, конечно, а в человеческом смысле) в Теплом Стане.
 
Но не тут-то было. Последовали события, которые очень сложно понять с точки зрения традиционных для нашего народа ценностей.
 
Происходит следующее: Полине удается уговорить Людмилу Львовну переписать на нее и загородный дом, и квартиру.
 
Став летом 2007 года единоличным владельцем трехкомнатной квартиры в Теплом Стане, и оценив открывшиеся перед ней перспективы, она приступила к действиям. Вначале она предложила «решить все полюбовно, миром».
  
«Моя сестра пришла и сказала: «Я собственник». И предложила следующее: я должен отказаться в будущем от наследования отцовской квартиры. Хотя, как можно об этом говорить, отец жив, здоров, живет в своей однокомнатной квартире – дай Бог ему здоровья! Мы должны выплатить 60 тысяч долларов и тогда она нас оставит в покое», - говорит Павел.
 
Понятно, что для обыкновенной московской семьи с тремя маленькими детьми на руках подобная сумма просто нереальна. И тогда Полина обратилась в суд с требованием признать Татьяну «бывшим членом семьи», выписать и выселить ее из квартиры.
 
Решение выселить и снять с регистрационного учета принимал Черемушкинский районный суд. Заседаний было всего два. На первое истец не явился. Второй, по словам ответчицы, длился недолго. Никаких лишних вопросов, никаких дополнительных разбирательств. Суд признал Татьяну «бывшим членом семьи», несмотря на то, что она замужем за братом истицы, и потому никак не может быть «бывшей».
 
«Судью Комкова не смутил тот факт, что фактически без расторжения брака и без лишения родительских прав женщину разлучили с мужем и тремя малолетними детьми и выселили на улицу. Никакого другого жилья у ответчицы нет», – говорит адвокатТатьяны.
И самое главное – суд не предоставил никакой отсрочки исполнения решения.
 
Выселяя Татьяну, судья даже не обратился в орган опеки и попечительства. Хотя был обязан защитить права несовершеннолетних детей. Ведь выселение многодетной матери из квартиры, фактическое разлучение ее с детьми, никак нельзя не признать нарушением их прав. Абсурдность ситуации добавило и то обстоятельство, что все это происходит в «Год Семьи». Как сочетается действие судебных инстанций, с утверждением того, что решение демографических проблем является одной из приоритетных задач нашего государства? 
«Чужие проблемы»
Между тем, Полину первый успех ободрил, ведь, как известно, «аппетит приходит во время еды». Получив судебную поддержку своим притязаниям, она срезу же взвинтила цену «мировой», которая теперь составила 150 000 у.е. В противном случае она угрожает продать квартиру, и отправить вслед за Татьяной на улицу своего родного брата и троих малолетних племянников. В этот же момент Полина взялась за отца, требуя немедленно подарить ей единственное, что есть у престарелого человека – маленькую однушку. Напрашивается вопрос – где окажется отец, если он по доброте душевной составит дарственную на дочь?
Но, похоже, рыночные отношения сформировали некие сущности, для которых подобная «лирика» никакого значения не имеет. Полина утверждает, что не желает, чтобы брат и его дети «решали жилищные проблемы за ее счет».
Семья Зиминых подала кассационную жалобу в Мосгорсуд. Если ее там не удовлетворят, адвокаты советуют обращаться в Верховный суд. Иначе Татьяна, а затем и вся остальная семья станет бомжами.
 
Следует отметить, что, по мнению ответчицы решения суда далеко не бесспорны.
 
Татьяна совершенно справедливо указывает, что судом не были установлены обстоятельства ее вселения в спорное жилое помещение, а также не были оценены нормы законодательства, действовавшие на момент вселения и обстоятельства проживания после него.
 
Она утверждает: «Суд нарушил статью 40 Конституции Российской Федерации, гарантирующую право на жилище. В 2001 году, как было установлено судом, я была вселена на законных основаниях и постоянно законно пользовалась и пользуюсь жилым помещением: оплачиваю коммунальные платежи (копии приложены), делаю ремонт, использую жилое помещение только по его прямому назначению. Выселив меня без предоставления иного жилого помещения, суд нарушил мое конституционное право на жилище. Другого жилья я не имею, средств к приобретению его я также не имею, а суд не определил, где и каким образом должно быть реализовано мое право на жилище. Спорная квартира является единственным моим жилищем, и на протяжении длительного периода времени никто не оспаривал мое право проживания в ней.
 
Часть 2 ст.292 ГК РФ ко мне не может быть применена потому, что я была вселена на жилую площадь в 2001г., когда действовала старая редакция ст.292 ГК РФ, в соответствии с которой мое право пользования жилой площадью не прекращалось в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья, и я вселялась на площадь, рассчитывая на последствия, предусмотренные старой редакцией статьи 292 ГК РФ. В соответствии с ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Мое право пользования спорной жилой площадью возникло в 2001г. и не менялось с 2001г., в связи с чем и ст. 292 ГК РФ в новой редакции, принятой в 2005г., применяться в данном случае не должна».
Когда суды нарушают конституцию
Один из самых авторитетных специалистов поданному вопросу адвокат Марина Родман считает: «Никогда еще в России не выносилось столько судебных постановлений, нарушающих Конституцию, права человека, основы нравственности, сколько за период, прошедший после появления нового Жилищного кодекса РФ и внесения изменений в Гражданский кодекс РФ. Особенно это касается судебной защиты прав пользователей жилых помещений.
 
Под лозунгом массового ипотечного кредитования россиян, развития рынка жилья, а также приближения наших норм к западным стандартам законодатели в конце 2004 г. наспех убрали частицу “не” из содержания ч. 2 ст. 292 ГК РФ.
 
Получилось желаемое: переход права собственности на жилье является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Этим и ограничились. Никаких оговорок для тех, кто вселился в жилые помещения в другое время и по другим законам, когда судьбы людей не зависели от смены собственника жилплощади, сделано не было. С тех пор ипотека так и не стала доступной, количество нуждающихся в жилье не уменьшилось, а вот в судебной практике прочное место заняли дела о выселении по сделкам. На улицу. В прежние времена “без предоставления” в порядке исключения выселяли только тех, кто серьезно провинился перед обществом. Оснований для таких санкций было не так уж много. Сегодня даже самый законопослушный, как и самый беззащитный житель России, безо всякой вины может быть лишен крыши над головой и регистрации по месту жительства.
 
Суды поначалу пытались бороться с пробелами в законе и четко следовали его букве. Но вскоре ситуация резко изменилась в пользу имущих. Несмотря на то, что точное прочтение текста ч. 2 ст. 292 ГК РФ исключает прекращение права пользования и соответственно выселение бывших членов семьи прежнего собственника при отчуждении недвижимости, применяется эта норма судами именно к ним. Причем сделки, прикрывающие освобождение жилья от бывших жен, невесток, детей, внуков и других домочадцев, в большинстве своем являются фиктивными. В роли “освободителей” работает множество фирм со штатными покупателями, одаряемыми, представителями в судах и т.д.
 
Судьи это понимают. Как и то, что на самом деле собственники, не стесняясь, злоупотребляют своим правом собственности с намерением причинить вред другим лицам, что законом не допускается и судебной защите не подлежит. Однако закон этот при рассмотрении дел о выселении пользователей практически не работает. В результате вместе со взрослыми на улице оказываются и дети всех возрастов. Страшно подумать: грубейшее нарушение их прав происходит в судах, то есть там, где эти права должны незыблемо соблюдаться, а нарушители призываться к ответу.
Не сомневаюсь, что большая часть судейского сообщества испытывает по меньшей мере неловкость, вынося неправосудные решения и превращая одних граждан страны по воле других таких же граждан, но владеющих недвижимостью, в бомжей. Но как применять абсурдную ст. 292 ч. 2 ГК РФ, Верховный суд им до сих пор не разъяснил».
Иными словами, вследствие введения в действие непродуманных правовых норм, которыми изобилует новый ЖК, квартирный вопрос для наших сограждан принял самый что ни на есть драматический характер. Вполне вероятно, что документ будет доработан, и из него будут устранены противоречащие Конституции положения. Но как быть с теми, по кому ЖК уже успел «пройтись», искалечив судьбы, разрушив семьи?